Han pasado cuatro años desde que el Tribunal Supremo declarara nulas las cláusulas suelo de las hipotecas que demostraban, en la mayoría de los casos, falta de transparencia. Ante este hecho, han sido numerosas las reclamaciones interpuestas por parte de los clientes contra los bancos. Desde Bufete Moraleda Abogados de Toledo, expertos en cláusulas suelo, nos hacemos eco de aquellas estipulaciones que han sido derogadas por el TS, tras ser consideradas perjudiciales para el consumidor y beneficiosas para las entidades bancarias.
– Gastos hipotecarios
Los gastos de formalización de la hipoteca, (registro de la escritura hipotecaria, notaría, registro, actos jurídicos documentados y tasación), es el último gran campo de batalla de los clientes contra los bancos. Las entidades se están resistiendo a devolver el dinero cobrado indebidamente, obligando a los hipotecados a acudir a los tribunales. Lo cierto es que ya hay entidades que han comenzado a asumir ciertos gastos en las nuevas hipotecas.
– Cláusula suelo-techo
Para comenzar, se debe aclarar que esta cláusula no es ilegal. No obstante, la Justicia la ha declarado nula en aquellos casos en los que hubiera falta de transparencia. La cláusula suelo es una de las medidas más polémica de todas, ya que “fija un interés mínimo y máximo —este último generalmente muy desproporcionado— a pagar por los consumidores en sus hipotecas y ha impedido que miles de hipotecados hayan podido beneficiarse de las fuertes bajadas del euríbor en los dos últimos años”. La Asociación de Consumidores en Acción ha llegado a estimar que “9 de cada 10 hipotecados no fueron informados por su banco o caja de que su crédito contaba con este tipo de cláusula”.
– Vencimiento anticipado del préstamo
El banco puede declarar vencido el préstamo antes del plazo pactado y exigir de forma anticipada al hipotecado el importe total de la deuda en determinadas circunstancias, como el impago de alguna de las cuotas. Al igual que sucede con las cláusulas suelo, tanto el TJUE como el Tribunal Supremo admiten su validez, cuando se trata de un incumplimiento grave por parte del consumidor. No obstante, la nulidad de la misma “no siempre conlleva el sobreseimiento de la ejecución hipotecaria”.
– Intereses de demora
Los intereses de demora en los préstamos hipotecarios ya fueron regulados en 2013 tras la modificación de la ley hipotecaria que los limitaba a tres veces el tipo del interés legal del dinero , actualmente en el 3%, de tal manera que hoy en día no pueden superar el 9%. A pesar de ello, los clientes han encontrado algunas hipotecas que contenían intereses de demora desproporcionados.
– Finalidad del préstamo
Muchos préstamos hipotecarios prohíben al cliente desarrollar actividad profesional alguna en la vivienda si no es con el visto bueno de la entidad bancaria. También hay bancos que imponen cláusulas que impiden dedicar la vivienda al alquiler sin consentimiento de la entidad. Una importante limitación para el hipotecado, ya que dicha estipulación impide alquilar la casa o una habitación para poder seguir devolviendo el préstamo al banco.
– Fuero
En algunos contratos hipotecarios, la entidad financiera impone al deudor el sometimiento a un determinado fuero, obligando al cliente, en caso de litigio, a acudir a los tribunales que correspondan al lugar que conviene a la entidad financiera.
– Cesión del crédito
En caso de impago, debería ser el titular de la hipoteca y no el banco quien debería iniciar el procedimiento de ejecución hipotecaria.
– Redondeo al alza
El Tribunal Supremo también declaró ilegal esta cláusula. En palabras del Supremo, “este tipo de estipulación no negociada individualmente, en contra de las exigencias de la buena fe, causaba, en perjuicio del consumidor, un desequilibrio importante de los derechos y obligaciones entre el cliente y la entidad”.
– Fórmula de cálculo de interés 360/365
Se basa en utilizar para el cálculo del interés diario el año comercial de 360 días, entendiendo que todos los meses tienen 30 días. Sin embargo, para calcular el interés mensual se multiplica el resultante diario por los días reales que tiene el mes, esto es, 365 días. Algunos jueces la han declarado nula.
– Asunción de costas y otros gastos
Existen otras cláusulas que imponen al consumidor el pago de los gastos preprocesales, procesales o de honorarios de abogado y procurador contratados por el banco cuando el consumidor incumple un pago. Sin embargo, el Tribunal Supremo ha dictaminado que la obligación del pago de la prima del seguro corresponde al tomador del mismo.
– Cuota final
Esta cláusula consiste en pagar únicamente una cuota de intereses y no amortizar nada de capital hasta que llegue la última cuota. En este último caso, genera un falso convencimiento al consumidor, ya que en realidad se está aplazando con cada cuota hipotecaria un 20 o 30% el porcentaje que genera intereses hasta el final, y que se paga, en una única cuota, al término de la vida de la hipoteca.
Fuente: ElConfidencial
